Раздел супругом проданной квартиры

Особенности сделок между родственниками: может ли муж продать квартиру жене и наоборот?

Продать недвижимость супругу можно, однако для того, чтобы сделка состоялась, должны быть выполнены определённые условия. Законодательные нормы РФ не содержат точных указаний относительно таких сделок, поэтому каждая ситуация должна рассматриваться в индивидуальном порядке.

Особенности правового статуса

После того как брак официально регистрируется, все имущественные отношения граждан начинают осуществляться с учетом тех особенностей, которые устанавливает семейный кодекс РФ.

Правовой статус объекта недвижимости имеет следующие особенности:

  1. Личной собственностью супругов является то имущество, которое было приобретено по безвозмездным сделкам (по договорам дарения или наследования).
  2. Та недвижимость, которая принадлежала мужу и жене до того, как брак был зарегистрирован, по-прежнему остается личной собственностью граждан.
  3. Имущество, приобретенное в браке за счет средств семейного бюджета, приобретает статус совместного и претендовать на него имеют право оба партнера.

Если квартира приобретена после регистрации брака – ситуация меняется и имущество приобретает статус совместно нажитого. Распоряжение такими активами имеет ряд отличительных особенностей:

  • Продажа может быть осуществлена только при получении письменного согласия от всех прочих собственников.
  • Каждый владелец доли в квартире должен выступать продавцом при проведении сделки.
  • Отчуждать недвижимость при отсутствии согласий других собственников невозможно.

Таким образом, для того чтобы сделка стала возможна потребуется изменить правовой режим жилья и выделить доли. Но даже в этом случае сделка будет иметь ряд особенностей, так как при продаже имущества между зарегистрированными супругами имеет место ситуация, в которой часть жилья передается самому себе.

В суде уже рассматривается вопрос о расторжении брака и разделе имущества по иску одного из супругов. Как выстраивать защиту, чтобы сохранить свое имущество?

Один из супругов подал в суд на другого с требованием расторгнуть брак и разделить имущество. Как правило, таким искам предшествуют какие-то конфликты, поэтому иск может содержать явно несправедливые предложения о разделе. Продумывая линию защиты в суде, следует определиться, с каким имуществом вы готовы расстаться (с условием, что получите денежную компенсацию), а за какое стоит побороться. Ответчик имеет право возразить в суде и предъявить встречный иск, в котором предложит свое видение того, как делить имущество. В рамках процесса потребуется предъявить суду недостающие документы в отношении совместного имущества. Однако ответчику необходимо помнить, что некоторые документы в суде вполне могут ему навредить.

Последствия сделки

Если сделка все же будет проведена после ее регистрации:

  • Жилье перейдёт в статус совместной собственности мужа и жены. Продавец получит право собственности на половину своей же квартиры.
  • Если в договор купли-продажи был включен раздел о том, что доли должны быть распределены – продавцу перейдет часть объекта.
  • Все средства, полученные за продажу объекта недвижимости становятся собственностью продавца, они не переходят в бюджет семьи и распоряжаться ими может только супруг.

Таким образом, хотя на законодательном уровне такие сделки и не запрещены – какого-либо юридического смысла они не имеют. Осуществить продажу можно заключив брачный контракт между супругами или выделив доли, которые впоследствии можно будет продать или подарить. Однако, следует помнить, что такие действия могут привлечь внимание контролирующих органов, и повлечь за собой отказ в регистрации.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Юридический блог юриста, кандидата юридических наук Владимира Колодко

Брак расторгнут, но есть общая недвижимость. Что делать?

Допустим, супруги уже развелись, а недвижимость еще не поделили. На это у них есть три года. Для подачи иска в суд необходимо получить выписки из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) на все объекты недвижимости. Данный документ выдается любому лицу через МФЦ. Для того чтобы заказать выписку, необходимо иметь при себе паспорт, указать адрес недвижимости и принести оплаченную квитанцию госпошлины (на сумму 400 рублей). Если у вас отсутствуют другие документы на собственность (например, договор купли-продажи), то суд принимает иск только с выпиской ЕГРН. В этой выписке есть информация о кадастровой стоимости, с помощью которой можно рассчитать размер госпошлины. Также, чтобы подать иск, необходимо свидетельство о расторжении брака, решение суда о разводе и некоторые второстепенные документы (выписка из домовой книги, технический паспорт на квартиру и т. д.)

Режим совместной собственности

В данной статье будет рассмотрен режим совместной собственности супругов, а также ситуация, если бывший супруг продал квартиру, раздел проданного имущества. А именно правовые последствия этого режима во время брака и после его прекращения.

К сожалению, из-за неправильного толкования норм материального права, которые регулируют указанный режим совместной собственности происходят ситуации, когда один из бывших супругов после развода остаётся без имущества, нажитого в браке. Зачастую происходят случаи, когда юристы, адвокаты, консультирую граждан о режиме совместной собственности после брака, дают неверные консультации. В результате бывший супруг вынужден искать «правды» в суде, теряя свои нервы, время и деньги, а самое главное, далеко не всегда можно вернуть своё право на это имущество или получить достойную компенсацию. Раздел проданного имущества достаточно сложен. Надеюсь, что данная статья и советы помогут избежать неверного толкования режима совместной собственности после развода, а также ненужных судебных тяжб.

Согласно ч. 1-2 ст. 244 ГК РФ имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность). В силу п. 1 ст. 34 СК РФ, ч. 1 ст. 256 ГК РФ имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, если договором между ними не установлен иной режим этого имущества. Режим совместной собственности супругов возникает автоматически с момента заключения брака.

Рассмотрим конкретную типичную ситуацию. Встреча, любовь, брак. Супруги покупают квартиру, которая в силу указанных норм права является совместно нажитым имуществом. Брачный договор решили не заключать. Довольно часто право собственности на имущество регистрируют только на одного из супругов. Так и в этой ситуации. Право собственности на купленную квартиру зарегистрировали на супругу. В результате супруга является титульным собственником квартиры, но действует режим совместной собственности .

Читайте так же:  До какого возраста взыскиваются алименты на ребенка

Согласно п. 1 ст. 35 СК РФ владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов. В силу п. 3 ст. 35 СК РФ для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.

Таким образом, в силу норм СК РФ, а также ГК РФ для приобретения или отчуждения недвижимого имущества в браке, требуется нотариальное согласие супруга. Казалось бы, нарушение прав одного из супруг, если он хочет купить недвижимость, а другой супруг не даёт нотариальное согласие на покупку. И что тогда делать? Тема тоже довольно таки интересная, но её обсудим в другой раз. Вернёмся к интересующей нас теме.

Зачастую в силу тех или иных жизненных причин случается, что у супругов семейная жизнь не сложилась, любовь закончилась, начались ссоры, развод. Так произошло и в нашей ситуации. Развелись, имущество сразу после развода, в том числе и интересующую в данной ситуации квартиру решили не делить.

Бывший супруг сходил на юридическую консультацию, получил ценный совет поделить имущество, предложение помощи в данном вопросе, а также заверения со ссылками на п. 3 ст. 35 СК РФ, что квартиру бывшая благоверная продать не сможет, без его нотариального согласия. Обрадовавшись такому «ценному» и «верному» совету, что можно ничего не опасаться, решил пока имущество не делить, в силу тех или иных причин.

Супруга, тоже оказалась не промах и сходила на юридическую консультацию. Ей с консультацией повезло больше, она узнала, что нотариальное согласие на распоряжение совместно нажитым имуществом обязательно только в браке, но не требуется после его расторжения.

В результате она решила сделать своему бывшему мужу «подарок» и нашла покупателя, отправилась в Росреестр, и осуществила сделку по купле-продаже данной квартиры. «Подарок» в виде части денег за квартиру, бывшему она, конечно же, решила не отдавать, да и вообще подумала, что ему лучше не знать об этом, сюрприз же как никак)

Кроме того, бывшая супруга, недолго думая, договорилась с покупателем и указала в договоре купли-продажи явно не рыночную стоимость, не ту сумму, которую реально получила. Чтобы тем самым ещё более затруднить раздел проданного имущества. Могло бы конечно и повезти, если бы в силу опять же неправильного толкования закона специалистом-регистратором потребовали бы это злополучное нотариальное согласие. Но не повезло, согласие не потребовали, сделку зарегистрировали, всё в рамках закона.

Так в силу п. 2 ст. 35 СК РФ при совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга. Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки. Согласно ч. 3 ст. 253 ГК РФ каждый из участников совместной собственности вправе совершать сделки по распоряжению общим имуществом, если иное не вытекает из соглашения всех участников. Совершенная одним из участников совместной собственности сделка, связанная с распоряжением общим имуществом, может быть признана недействительной по требованию остальных участников по мотивам отсутствия у участника, совершившего сделку, необходимых полномочий только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об этом.

Таким образом, толкование указанных норм права позволяют сделать вывод, что п. 3 ст. 35 СК РФ применяется только к супругам, но не применим к правоотношениям бывших супругов. Режим совместной собственности после расторжения брака не прекращается, но титульный собственник совместно нажитого имущества может распорядиться данным имуществом, произвести его отчуждение. А другой бывший супруг, чьи права были нарушены, должен будет отстаивать свои интересы уже в суде, осуществляя раздел проданного имущества.

Данное мнение подтверждает и практика Верховного суда Российской Федерации. Так в определении Судебной коллегии по гражданским дела Верховного суда РФ от 14 января 2005 года № 12-В04-8 прямо указано, что статья 35 СК РФ распространяет своё действие на правоотношения, возникшие между супругами, и не регулирует отношения, возникшие между иными участниками гражданского оборота. Поэтому к указанным правоотношениям должна применяться ст. 253 ГК РФ.

Имущество, купленное супругами в браке, по общему правилу делится пополам при расторжении брака. Но на практике оказывается, что из этого правила очень много исключений. О сложных случаях при разделе имущества подробно рассказывает руководитель консалтингового агентства «Трофимова групп» Любава Трофимова.

Когда такое возможно?

В некоторых случаях муж может продать жене квартиру или наоборот и сделка не вызовет никаких претензий со стороны регистрирующего органа и ФНС. Эти условия напрямую связаны с определением личной собственности мужа и жены.

Недвижимость может принадлежать исключительно одному из супругов если:

  • Право собственности перешло к нему до того, как был зарегистрирован брак.
  • Если основанием для перехода права собственности была безвозмездная сделка (дарение, наследование и т. д.).
  • Если жилье передано согласно условиям брачного контракта.

Таким образом, если жилье было приобретено мужем в так называемом гражданском браке до момента официального заключения союза – никаких сложностей, чтобы купить квартиру у супруга, не возникнет. Для того чтобы снять возможные вопросы регистратора – в договор купли-продажи необходимо внести пункт подтверждающий режим личной собственности.

Юридические консультации и юридические услуги в Москве. Тел.: 8-965-366-2955

Поиск

Семейное право

Бывший супруг продал квартиру, раздел проданного имущества

Развод квартира куплена в браке, как продать квартиру купленную в браке

Развод квартира куплена в браке,

как продать квартиру купленную в браке

Типичная ситуация в жизни супругов предстоит развод квартира куплена в браке, как продать квартиру купленную в браке, такие мысли посещают супругов, когда близится развод. СМОТРЕТЬ СУДЕБНУЮ ПРАКТИКУ: Решение суда о разделе квартиры, автомобиля

Если предстоит развод квартира куплена в браке – это означает, что квартира является совместно нажитым имуществом и подлежит разделу между супругами, независимо от того, на кого при покупке оформлено право собственности.

[2]

Когда квартира изначально оформлена в долевую собственность на супругов, т.е., квартира, купленная в долях в браке, например, по ½ доли, то доли супругов уже выделены, соответственно при разводе такую квартиру не нужно делить.

Читайте так же:  Взыскание алиментов в судебном порядке семейное право

Также если имеется соглашение о разделе имущества или брачный договор, согласно которым квартира, купленная в браке уже разделена, то производить раздел имущества не нужно.

Если соглашение о разделе имущества или брачный договор ущемляют права на совместно нажитое имущества одного из супругов, в таком случае, соглашение или брачный договор можно пытаться оспорить в суде, но сделать это очень сложно.

Если же квартира при покупке оформлена на одного из супругов, например, муж собственник квартиры, купленной в браке или собственник такой квартиры жена – это означает, что квартиру обязательно необходимо делить сразу же при разводе.

Разделить имущества, при разводе, в том числе если это имущество квартира, купленная в браке, можно во внесудебном порядке, заключив соглашение или брачный договор, или в судебном порядке, подав исковое заявление о разделе квартиры в суде.

Не все супруги желают после развода, сталкиваться с бывшими супругами, иметь долевую собственность, в связи с чем, возникает закономерный вопрос о том, как продать квартиру, купленную в браке.

Для того, чтобы продать квартиру, купленную в браке, супруги могут договориться, совместно найти покупателя, а полученные денежные средства поделить между собой. Продать квартиру можно предварительно, разделив её, выделив в ней доли супругов или сразу продавать квартиру от имени одного из супругов, с согласия другого, а полученные денежные средства распределить пополам.

Как продать квартиру, купленную в браке, которая поделена по долям

Если квартира уже разделена и вопрос о том, как продать квартиру, купленную в браке, возникает в связи с тем, что бывший супруг не желает совместно продавать квартиру, необходимо знать, что заставить такого супруга продать его долю третьему лицу нельзя.

Таким образом, если супруг не желает продавать всю квартиру, то второй собственник, может продать только свою долю в квартире, причём при продаже доли, она будет стоит намного меньше, нежели, если бы квартира продавалась совместно.

Недвижимое имущество, находящееся в долевой собственности может быть отчуждена только после определённой процедуры. Согласно ст. 250 Гражданского кодекса РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене.

Исходя из положений указанной нормы права продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. Если участники долевой собственности в письменной форме откажутся от покупки, то продать долю можно ранее указанных сроков.

Если же супруг желает подарить свою долю третьему лицу, то уведомлять о дарении другого супруга не требуется. Дарение недвижимого имущества, находящееся в долевой собственности, осуществляется через нотариуса.

Когда предстоит развод квартира куплена в браке, её нужно разделить при разводе, чтобы избежать неприятных «сюрпризов».

В ситуации, когда квартира не была разделена при разводе, титульный собственник (супруг на которого оформлена собственность на всю квартиру) может задаться вопросом как продать квартиру купленную в браке? и при этом не передать деньги другому супругу. Такой супруг может найти ответ, что согласие бывшего супруга на продажу квартиры после развода не требуется.

Данный вопрос неоднократно мной поднимался в предыдущих статьях, посвящённых разделу имущества супругов. Если кратко, то согласно ст. 35 Семейного Кодекса РФ нотариальное согласие супруга на отчуждение недвижимого имущества требуется только в браке.

В ситуации, когда супруги развелись, то действует положения статьи 253 Гражданского Кодекса РФ, согласно которой каждый из участников совместной собственности вправе совершать сделки по распоряжению общим имуществом и согласие бывшего супруга на отчуждение не требуется.

Таким образом, при ответе на вопрос: как продать квартиру купленную в браке? следует ответ: если супруги состоят в браке, то продать квартиру без нотариального согласия второго супруга нельзя, так как такое согласие потребуют в Росреестре, если же произошёл развод, то уже нотариальное согласие бывшего супруга на продажу квартиры, которая куплена в браке, не требуется.

В результате отсутствия своевременного раздела имущества, супруг на которого оформлена квартира по документам может продать квартиру без согласия второго супруга, так как брак расторгнут. При этом, обычно при такой продаже второго супруга никто не извещает, деньги не передаются.

У меня в производстве были и есть достаточно немало судебных дел, связанных с тем, что бывшие супруги продают или дарят недвижимое имущество, например, квартиру, третьим лицам, как на стороне истца (супруг, который хочет разделить имущество), так и на стороне ответчика (супруг, который произвёл отчуждение имущества), а также на стороне покупателя, который приобрёл такую квартиру, разделить проданную квартиру очень сложно, но вполне возможно, данные дела сложные, долгие и судебная перспектива во многом зависит от наличия опыта юриста, по такой категории дел.

Видео (кликните для воспроизведения).

У каждого из лиц по такой категории дел свои интересы и своя правда. Супруг, который произвёл продажу имущества не желает делиться имуществом с другим супругом, причина может быть в корысти, или связанная с тем, что изначально квартира покупалась на личные деньги такого супруга. Супруг, которого обманули при разводе, пытается восстановить своё право на имущество, приобретённое в браке. Ну а покупатель, который зачастую ни в чём не виноват, а просто становится заложником хитросплетений ситуации, в результате которой приобрёл квартиру, без согласия второго супруга, пытается сохранить квартиру в собственности, так как уже отдал за неё свои деньги.

Читайте так же:  Выплаты при усыновлении ребенка жены

Данная категория дел является наиболее сложной при разделе имущества, ошибки имеются не только со стороны юристов, адвокатов, но и у судов. Многое в исходе дела, будет зависит от опыта юриста, который представляет интересы сторон по делу, как супругов, так и покупателя.

Поэтому, когда предстоит развод квартира куплена в браке,возникает вопрос как продать квартиру, купленную в браке? настоятельно рекомендую супругам производить раздел имущества сразу же при разводе, иначе супруг, являющийся титульным собственником квартиры или иного имущества по документам, может произвести отчуждение имущества, например, квартиру (продать, подарить).

В результате обиженному супругу придётся долго и мучительно добиваться справедливости в суде, пытаться оспорить сделку по отчуждению квартиры или взыскивать денежную компенсацию за свою долю, а сделать это очень непросто.

Ну а покупателям квартиры следует тщательно проверять квартиру перед покупкой, если квартира приобреталась в браке, то всегда следует требовать согласие на продажу от бывшего супруга, для того, чтобы обезопасить сделку.

Если вы желаете произвести раздел наименее затратным путём, или же, в случаях, если неприятная ситуация уже произошла, квартира продана или подарена и вам требуется профессиональный совет и помощь, обращайтесь за квалифицированной юридической помощью.

Читать мои статьи по разделу имущества и проданного имущества:

Моя судебная практика, по отчуждению имущества, купленного в браке:

◉ Представление интересов покупателя квартиры и супруга, который продал квартиру без согласия :

Решение суда об отказе в иске бывшему супругу в разделе имущества, признании недействительным договора купли-продажи

Представление интересов супруга, чьё согласие на продажу квартиры не было получено :

______________________

За консультацией юриста или ведением судебного дела по разводу и разделу имущества супругов, вы можете обратиться по следующим контактам: email: Этот адрес электронной почты защищен от спам-ботов. У вас должен быть включен JavaScript для просмотра. , тел.: 8-965-366-2955

Авторские права © на статью, а также на остальные статьи и материалы сайта принадлежат Колодко В.В., любое копирование с целью размещения на других сайтах, интернет изданиях, в печатных изданиях и т.д. запрещено, преследуется по закону.

Несовместное имущество: разделят ли при разводе квартиру, купленную на деньги одного из супругов

При разводе супруги решили разделить квартиру, купленную в браке по договору долевой собственности. Решить, кому достанется жильё, оказалось непросто: ведь супруга вложила в покупку деньги от продажи жилья, принадлежавшего ей до брака. Имеет ли значение, на чьи деньги куплено совместное имущество, разобрался ВС.

Кому достанется имущество, если оно куплено в браке, но на деньги одного из супругов? Этот вопрос решал Верховный суд в деле супругов Красновых*. Они делили в суде квартиру, которую купили в период брака по договору долевой собственности, но на деньги жены. Доказать, что, если супруга вложила в жильё деньги от квартиры, которая принадлежала ей до брака, то она и обладает правом собственности, удалось не сразу. Хотя первая инстанция согласилась с доводами жены, апелляция заключила, что не имеет значения, на какие деньги оплачена совместная покупка, и квартиру надо делить в равных долях. Точку в споре поставил Верховный суд.

[3]

Квартирный вопрос решат в суде

Супруги Красновы купили однокомнатную квартиру почти сразу после заключения брака. Жена заплатила за «однушку» 1 720 000 руб. после того, как продала собственную квартиру за 2 млн руб. Покупку должны были передать ей в собственность после того, как застройщик получит разрешение на ввод в эксплуатацию жилого дома. При разводе мирно решить, кому достанется однокомнатная квартира, супруги не смогли. Жена, которая и осталась в ней после разрыва отношений, право собственности не зарегистрировала, и экс-супруг решил получить свою долю от совместно нажитого через суд. Для этого он обратился с иском в Ленинский районный суд Новосибирска, потребовав признать его право собственности на жильё. Там заявителю в требованиях отказали. Жильё Краснова приобрела на деньги, полученные от продажи добрачного имущества, а значит, квартира не относится к общему имуществу супругов, заключили в суде, не найдя оснований для удовлетворения исковых требований.

Однако апелляция, Новосибирский облсуд, оказалась более благосклонна к истцу. В апелляционном определении облсуд решение первой инстанции отменил и принял новое решение, выделив каждому из супругов по половине доли в жилье (дело № 33-7389/2015). То, что Краснова заплатила личные средства, не имеет правового значения для разрешения спора, когда ничто не доказывает, что жилье приобреталось в личную собственность, указала в определении судья Елена Власкина. Поскольку жена не предоставила доказательств изменения законного режима собственности супругов, а муж на это не соглашался, то совместная собственность презюмируется, и квартиру надо делить пополам, посчитали в облсуде.

Кто платил – тому и квартиру

Супруга оспорила решение апелляции в Верховном суде (дело № 67-КГ16-2), пытаясь добиться оставления в силе решения суда первой инстанции. Кассационную жалобу рассмотрела гражданская коллегия ВС, которая заключила: заявительница права. В определении коллегия под председательством судьи Игоря Юрьева напомнила, что именно согласно ст. 34 Семейного кодекса относится к совместно нажитому имуществу супругов, и уточнила: в соответствии с п. 1 ст. 36 Семейного кодекса имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, является его собственностью.

Окончательно разрешить спорный вопрос помогло постановление Пленума ВС от 5 ноября 1998 г. № 15 «О применении судами законодательства при рассмотрении дел о расторжении брака». Согласно разъяснениям, содержащимся в ч. 4 ст. 15 постановления, не является общим совместным имущество, приобретенное хотя и во время брака, но на личные средства одного из супругов, принадлежавшие ему до вступления в брак. Следовательно, юридически значимым обстоятельством в деле Красновых стало то, на какие средства, личные или общие, приобреталось имущество.

Имущество, приобретенное одним из супругов в браке по безвозмездным гражданско-правовым сделкам (например, в порядке наследования, дарения, приватизации), не является общим имуществом супругов. Приобретение имущества в период брака, но на средства, принадлежавшие одному из супругов лично, также исключает такое имущество из режима общей совместной собственности», – сказано в определении.

Однако апелляция игнорировала то, что спорная квартира была куплена на деньги, полученные от продажи личного имущества супруги, указал ВС, следовательно, купленную «однушку» совместной собственностью считать нельзя: она должна достаться жене, сделал вывод ВС.

Читайте так же:  Как можно разделить детей при разводе

В итоге ВС отменил апелляционное определение Новосибирского облсуда и оставил в силе решение суда первой инстанции.

*имена и фамилии участников процесса изменены редакцией

Раздел имущества в разводе: сложные случаи

Раздел проданного имущества

Итак, квартира продана, а тщательно подготовленный «сюрприз», о котором узнал бывший, почему-то ему не понравился. Что же делать, если бывший супруг продал квартиру? Вариантов развития событий несколько: 1) Пытаться оспорить сделку, доказывая, что покупатель квартиры знал о том, что бывший супруг продал квартиру без согласия. 2) Осуществлять раздел проданного имущества, взыскивая денежную компенсацию. 3. Пытаться признать сделку недействительной по иным основаниям.

Первый вариант достичь в суде достаточно сложно, требуется много усилий, и далеко не всегда итог положительный. Так как нужно не только доказать, что бывший супруг продал квартиру без согласия, но и то, что покупатель знал о несогласии на продажу. Исходя из судебной практики, оспорить сделку бывшему супругу очень сложно, хотя опять же многое в суде зависит от представителей.

Можно конечно попробовать воспользоваться вторым вариантом, произвести раздел проданного имущества – взыскав денежную компенсацию. Но опять, же бывший супруг, который продал совместно нажитое имущество, может припрятать полученные деньги и взыскать с него будет очень сложно, если нет имущества, на которое можно обратить взыскание. Кроме того, в суде нужно будет доказывать, что бывший супруг продал квартиру злоупотребления гражданскими правами, а также рыночную стоимость объекта недвижимости, а не цену, указанную в договоре купли-продажи. Судебная практика по взысканию денежной компенсации при разделе проданного имущества достаточно противоречивая. Зачастую суды взыскивают не по рыночной стоимости, а исходя из суммы, указанной в договоре, указывая на свободу договора, а также на то, что не было доказано злоупотребления правами бывшим супругом, который произвёл отчуждение совместно нажитого имущества. Опять же многое зависит от качества знаний и опыта представителя.

[1]

Третий вариант, по признанию сделки недействительной по иным основаниям, также достаточно сложен, да и не всегда есть иные основания, всё зависит от конкретной ситуации.

Зачастую, в судах часто пытаются доказать, что и после развода требовалось нотариальное согласие на отчуждение совместно нажитого имущество, так как действовал режим совместной собственности. Парадоксально, когда представители имеющие юридическое образование и немалый опыт работы пытаются доказать, что в случае когда бывший супруг продал квартиру, то сделка должна признаваться ничтожной в виду отсутствия нотариального согласия на сделку, но в таких исках суды отказывают. Так как такие доводы основаны на неправильном толковании норм материального права. Режим совместной собственности продолжает действовать и после развода, но п. 3 ст. 35 СК РФ на него уже не распространяется. Бывают попытки привлечь бывшего супруга к уголовной ответственности, но это малоперспективно, и возможно только в отдельных случаях.

Таким образом, проведённый анализ режима совместной собственности бывших супругов позволяет сделать вывод, что нотариальное согласие на отчуждение совместно нажитого имущества после развода не требуется. Чем зачастую пользуются те бывшие супруги, которые являются титульными собственниками совместно нажитого имущества, чтобы в дальнейшем осложнить раздел проданного имущества. Отчуждая его по сделкам, указывают в Росреестре, что данное имущество не находится в споре, не является совместно нажитым, а их личная собственность, и сделки регистрируются.

Подводя итог, полагаю, что следует внести изменения в СК РФ, закрепив, что нормы п. 3 ст. 35 СК РФ распространяются и на бывших супругов. В результате можно будет избежать нарушения прав бывших супругов, которые сразу после развода не поделили имущество и вынуждены осуществлять раздел проданного имущества, у которого уже другой собственник.

Супругам, чей брак распался, и они развелись, советую не ждать у моря погоды, а сразу делить имущество, заключив соглашение о его разделе или в судебном порядке. И обязательно просить суд наложить арест на имущество на время рассмотрения дела, чтобы не случилось ситуации, что бывший супруг продал квартиру в процессе судебного спора по разделу совместно нажитого имущества.

В результате можно будет сберечь свои нервы, время, деньги, и избежать неприятных «сюрпризов», как в вышеуказанной ситуации.

Надеюсь, что данная статья будет полезной. В одной из следующих статей будут рассмотрены основные проблемы раздела проданного имущества в виде взыскания денежной компенсации по рыночной стоимости в случае, когда бывший супруг продал квартиру, которая являлась совместно нажитым имуществом.А также специфика доказывания на конкретном примере, по делу в котором я принимал участие, защищая нарушенные права.

Юридический блог юриста, кандидата юридических наук Владимира Колодко

У одного или обоих супругов есть личное добрачное имущество. Кто на что может претендовать?

Если у вас имеется недвижимость, купленная до заключения брака (не имеет значения, жили вы до брака вместе или нет), то такая недвижимость не подлежит разделу между супругами после расторжения брака. Исключением является ипотечное жилье, но об этом будет речь пойдет чуть ниже.

Как поступить, если один из супругов занял денежные средства в браке для покупки недвижимости, а вернул кредитору эти деньги с продажи собственного добрачного имущества?

Недвижимость, купленная в браке на заемные средства, является совместной. Есть лишь одно исключение из общего правила: один из супругов возвратил займодавцу или банку долг с продажи собственного добрачного или личного имущества. В этом случае при разделе в суде необходимо представить доказательства и причинно-следственную связь между оплатой долга и продажей недвижимости. Лучше всего осуществлять расчеты через банк, но и передачу наличных тоже можно подтвердить. Главное продумать правильную стратегию, и поможет вам в этом адвокат.

Как это сделать?

Передать объект недвижимого имущества супругу или супруге можно следующими способами:

  1. Оформить договор дарения.
  2. Оставить жилплощадь в наследство.
  3. Выделить соответствующую долю и продать ее.

Все большую популярность приобретают брачные договора в которых четко прописываются нюансы касающиеся раздела совместной собственности. В этом документе можно указать, что имущество имеет статус личной собственности.

Если брачный контракт не заключен, то возникает ситуация, которая противоречит законодательным нормам РФ – супруг, являющийся владельцем жилья, на возмездной основе передает право собственности супруге, а в результате сделки возникает совместное право собственности, так как согласно статье 34 Семейного Кодекса РФ имущество, которое было приобретено за счет средств семейного бюджета в период официального брака является общим, независимо от того, на чью имя оно зарегистрировано.

Читайте так же:  Развод в германии с немцем с ребенком

Таким образом, продавец в этой ситуации совершает сделку сам с собой, что запрещено Гражданским Кодексом РФ.

Таким образом, для того, чтобы продать недвижимость между супругами сначала следует заключить брачный договор с указанием, что имущество имеет статус личного, а потом заключать договор купли-продажи.

Юридические консультации и юридические услуги в Москве. Тел.: 8-965-366-2955

Поиск

Семейное право

Основные сложности

  1. Режим совместной собственности мужа и жены. Согласно законодательству РФ все имущество, приобретенное в браке, считается совместным в равных долях. Именно по этой причине при продаже недвижимости мужем жене он юридически совершает сделку сам с собой, ведь независимо от того, кто именно будет владеть квартирой, он, как супруг, имеет право на 50% квартиры. Поэтому ответ на вопрос, может ли муж продать долю в квартире жене, отрицательный. Такие сделки на законодательном уровне признаются ничтожными.
  2. При совершении сделок с имуществом, в том случае, если продавец состоит в официальном браке, ему требуется заручиться согласием мужа или жены на сделку. Дав такое разрешение, продавец опять же будет представлять обе стороны сделки, что повлечет за собой проблемы на этапе регистрации договора и проведения регистрационных действий по переходу права собственности.

Как разделить дом, который построен супругами совместно, но на личном земельном участке одного из супругов?

Случай, когда совместный дом построен в браке на личном земельном участке одного из супругов, не самый простой, но решаемый. Правда, и в этом случае придется обращаться в суд. Супруг, не являющийся собственником земли, но имеющий право на половину дома, может установить в суде ограниченное право пользования землей (сервитут). Или же выкупить часть земли у бывшего супруга. В последнем случае можно стать собственником дома, во всех других — нет.

Как поделить квартиру, стоимость которой частично оплачена с помощью материнского капитала?

Если ипотека частично оплачена с помощью материнского капитала, то данная квартира подлежит разделу между детьми и родителями в равных долях (например, по ¼). Соответствующие требования надо предъявить в суд.

Раздел ипотеки — это безумно сложно, да?

Раздел ипотечного жилья внушает многим парам такой страх, что порой люди годами не разводятся только из-за этого. Да, разделить ипотеку непросто, но вполне возможно. Как правило, ипотечный кредит регистрируется на обоих супругов как на созаемщиков, а собственность оформляется по половине на каждого. Ипотеку можно разделить только через суд и никак иначе. Третьим лицом всегда является соответствующий банк.

В суде стороны определяют формат раздела квартиры:

  • перевести кредит и собственность на одного супруга с возмещением денег другому;
  • отказаться от собственности и кредита и получить денежную компенсацию;
  • произвести раздел кредита в случае оформления ипотеки и собственности только на одного супруга и т. д.

В период судебных разбирательств платить ипотеку, даже если один из супругов отказывается от выплат (потом вы с него взыщите половину уплаченных сумм). Если квартира куплена в ипотеку до брака, а кредит за нее платили уже в период брака, то в зависимости от суммы можно либо выделить долю второму супругу, либо взыскать денежную компенсацию в соответствующем размере. Также ипотечную квартиру можно продать (причем согласие банка для этого необязательно).

Есть недвижимость, полученная в браке в порядке наследования, приватизации, дарения и иным безвозмездным сделкам. Могут ли ее разделить?

Недвижимость, полученная по безвозмездным сделкам, является личным имуществом супруга или супруги. Не имеет значения, состоял человек в браке в момент вступления в собственность или нет. Безвозмездные сделки — это те сделки, которые не требуют совместных вложений супружеских денег для приобретения недвижимости. Примеры безвозмездного получения недвижимости: наследование, дарение (в том числе супругу), приватизация, мена добрачной квартиры на новую квартиру в браке (разделу подлежит только доплата). Исключениями являются квартиры, полученные по месту службы, работы, квартиры по договору ренты пожизненного содержания с иждивением.

Может ли купить в ипотеку?

Такая сделка невозможна, так как квартира из собственности супруга поступит в совместную собственность.

Также стоит отметить, что банки крайне неохотно одобряют сделки между родственниками. Это обусловлено следующими факторами:

  • Кредитные организации опасаются, что при совершении сделок возможен сговор, призванный снизить рыночную стоимость объекта. Именно по этой причине приобретение недвижимости у супругов или детей запрещено на законодательном уровне.
  • При попытке купить квартиру в ипотеку придется доказывать банку, что сделка не является фиктивной и не проводится с целью обогащения.

Также проведение сделок с родственниками, в том числе и с супругом, лишает участников права на получение налогового вычета.

Как производить раздел имущества, если бывшие супруги живут в разных городах?

Допустим, бывшие супруги живут в разных городах, а раздел имущества требуется в одном или нескольких регионах. В этом случае подсудность определяет истец по месту нахождения любой из имеющейся недвижимости, споры по всем объектам рассматриваются в одном суде. Документы для суда нужны те же, что описаны в первом случае.

Видео (кликните для воспроизведения).

Текст подготовила Александра Лавришева

Источники

Литература


  1. Институт истории естествознания и техники им. С. И. Вавилова. Годичная научная конференция. Том 2. История химико-биологических наук. История наук о земле. Проблемы экологии. История техники и технических наук. — М.: Ленанд, 2013. — 440 c.

  2. История политических и правовых учений / Н.М. Азаркин и др. — М.: Норма, 2007. — 900 c.

  3. Пикалов И. А. Уголовное право. Особенная часть; Эксмо — Москва, 2011. — 560 c.
  4. Темнов, Е. И. Теория государства и права / Е.И. Темнов. — М.: КноРус медиа, 2014. — 589 c.
  5. Габов, А. В. Ликвидация юридических лиц. История развития института в российском праве, современные проблемы и перспективы: моногр. / А.В. Габов. — М.: Статут, 2011. — 304 c.
  6. Раздел супругом проданной квартиры
    Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here